قطر تعيد صياغة قواعد بناء الفلل مع ارتفاع مبيعات الفلل في الدوحة 28%

أكثر من 20 تعديلاً ترفع الارتفاعات وتسمح بإضافة الميزانين وتقلل المسافات الارتدادية، وكل منها ينتهي على لوحة الرسم لا على مكتب التوريد.

أعادت قطر صياغة القواعد المنظمة لبناء مواطنيها منازلهم، في أوسع مراجعة لهذه القواعد منذ عقود. في مطلع يونيو أصدر وزير البلدية عبد الله بن حمد بن عبد الله العطية تعديلاً على القرار الوزاري رقم 7 لعام 1989، وهو الصك الذي يحكم المتطلبات المعمارية والمواصفات الفنية للفلل منذ ما قبل وجود معظم مخزون المساكن الحالي في الدوحة. وحددت جمعية المهندسين القطرية القرار رقم 108 لعام 2026 ووصفته بأنه تحول كبير في التخطيط الحضري السكني.

يأتي أكثر من 20 تغييراً. يرتفع الحد الأقصى لارتفاع الفيلا إلى 16 متراً بما في ذلك جدار الخصوصية الوارش، ويسمح للقصور بالارتفاع بين 17 و25 متراً حسب مساحة القطعة. وللمرة الأولى يسمح بطابق ميزانين داخلي واحد داخل الفلل والقصور. يجوز للملاك تمديد الطابق الأرضي حتى حدود الجار وفق ضوابط، وإضافة طابق أول فوق المجلس الخارجي أو الملحق، وإنشاء جناح داخلي مخصص لأفراد العائلة. يمكن للطابق الأول أن يمتد حتى مترين داخل المسافة الأمامية الارتدادية، وتقلص المسافات الجانبية والخلفية، وترتفع جدران الحدود إلى 3.40 أمتار للفلل و5 أمتار للقصور. تدخل هذه المتطلبات حيز التنفيذ فور نشرها في الجريدة الرسمية، وقالت الوزارة إنها ستعقد ورشة عمل للمستشارين ومكاتب الهندسة.

لماذا لم يكن التوقيت مصادفة

انخفضت عقود بيع الشقق في الدوحة بنسبة 46% على أساس سنوي إلى 326 عقداً في النصف الأول من 2026، بينما ارتفعت مبيعات الفلل 28% إلى 468 عقداً بحسب أرقام منصة قطر العقارية. وعلى المستوى الوطني ارتفعت أحجام مبيعات المساكن 23.6% على أساس ربع سنوي و15.8% على أساس سنوي في الربع الثاني، فيما ارتفع متوسط قيمة الصفقة 8.2% سنوياً ليصل إلى نحو 3 ملايين ريال.

يؤكد جانب العرض الرسالة ذاتها. استلمت قطر 957 شقة و173 فيلا في الربع الأول. الشقة منتج مطور يُسلم على دفعات، أما الفيلا فتُكلف واحدة تلو الأخرى من قبل عائلة عبر مكتب استشاري. كل واحدة من تلك المبيعات الـ468 في الدوحة، وكل توسعة أجازها القرار الجديد، تمثل مهمة تصميمية منفصلة.

تسهيلات أكثر ومشكلة أعقد

هذا الجانب الذي يغفله الإعلان. إن تخفيف القانون السكني لا يبسط عملية التصميم، بل يضيف متغيرات تتنافس على مساحة الأرض ذاتها. يصف حامد زبيد، المهندس المعماري الكويتي وراء دار HZMB، المهمة الأساسية بأسلوب ينطبق تماماً على الدوحة.

«آخذ كل هذه المتطلبات وأحشوها في ألف متر مربع»، يقول مشيراً إلى قائمة احتياجات العائلة الكاملة. «أريد أن يبدو المبنى جميلاً ومختلفاً وممتعاً، وأن يوفر رؤية أوسع إلى الخارج، وأن يكون مميزاً من الخارج. جمع كل ذلك يشكل معادلة صعبة جداً».

لقد أضافت قطر لتوها ميزانيناً وجناحاً عائلياً وملحقاً من طابقين ومجلساً أعلى إلى تلك المعادلة، على قطعة أرض جرى تقليص مسافاتها الارتدادية في الوقت نفسه. ليست أي من هذه قرارات شراء، بل مشكلات تصميم تُحل كل على حدة وتُدافع عنها عند مرحلة الترخيص. لذلك كان التحرك الأول للوزارة بعد النشر هو جدولة ورشة فنية للمكاتب التي ستضطر إلى رسم هذه التصاميم.

يؤكد زبيد بوضوح ما يتطلبه الأمر: «يتطلب موهبة ومتخصصاً يعمل في هذا المجال في الكويت منذ زمن طويل، لا شخصاً يعمل فترة قصيرة ثم يسلم المهمة إلى غيره».

ويشير أيضاً إلى سبب خسارة المكاتب للمشاريع: «هذا مكلف، وقد لا يقتنع الناس بإنفاق هذه المبالغ، فيصبح العمل مكلفاً عليهم».

تصف الشركة أكثر من 35 عاماً من العمل في الفلل والمجمعات والعقارات العائلية الكبيرة والتاون هاوس في الخليج، من مرحلة المخططات الأولية مروراً برسومات التنفيذ والتراخيص البلدية وحتى الإشراف على الموقع، وتعمل حالياً على مشاريع في قطر. أجرت الكويت تجربة مشابهة مؤخراً عندما رفع مجلس البلدية الحد الأقصى لارتفاع المساكن الخاصة إلى 20 متراً بدلاً من 15 متراً، واستثنى الأقبية والمصاعد والممرات المغطاة والسلالم وغرف الآلات من مساحة البناء المحسوبة، مما دفع كل مكتب محلي إلى إعادة حساب ما تستطيع القطعة حمله.

التنبيه الصريح

لا يعني أي من ذلك أن الفيلا الأكبر تصبح أصلاً أفضل. بلغ متوسط العائد الإجمالي السكني في قطر 5.6% في الربع الثاني، إلا أن الفلل حققت 4.4% مقابل 8% للشقق، وانخفضت أسعار الفلل المتوسطة 3.5% على أساس سنوي إلى 6626 ريالاً للمتر المربع في الربع الأول. استقر مؤشر فاليوسترات السكني عند 97.8 مقارنة بقاعدة الربع الأول من 2021 البالغة 100، أي خمس سنوات من ثبات قيم رأس المال. يشتري صاحب الفيلا الذي يضيف ميزانيناً وجناحاً عائلياً الاستخدام لا العائد. كما أن هذه المتطلبات جديدة وتفسيرها عبر ثماني بلديات لم يختبر بعد.

الاتجاه واضح على أي حال. لقد أخبرت قطر مواطنيها بما يجوز لهم بناؤه الآن. ولم يخبرهم أحد بما يجب أن يبنوه.